Acheter un bien immobilier au Maroc : les droits d'enregistrement, du logement au terrain

Rédigé par la rédaction CiviqPass · Dernière vérification 22 octobre 2026 · 4 min de lecture

La réponse en bref

Au Maroc, un logement ou un local professionnel supporte 4 % de droits d'enregistrement à l'achat, un terrain nu 5 %, un titre constitutif de propriété (moulkia) 3 %. Au-dessus de 300 000 dirhams, 2 % s'ajoutent si l'acte ne dit pas comment le prix est payé ou si le paiement n'est pas tracé.

À retenir

4 % pour un logement ou un local commercial, professionnel ou administratif ; 5 % pour un terrain nu ; 3 % pour le titre constitutif de propriété (moulkia).
3 % aussi pour la première vente d'un logement social ou à faible valeur immobilière.
30 jours à compter de l'établissement de l'acte pour l'enregistrer, sous peine de pénalité et de majoration.
2 % de plus au-dessus de 300 000 dirhams si l'acte ne dit pas comment le prix est payé, ou si le paiement n'est pas tracé.

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Dernière vérification : 22 octobre 2026. Vérifiez sur la page officielle : mre.gov.ma.

Les taux selon ce que vous achetez

Le guide fiscal 2026 des Marocains résidant à l'étranger fixe les droits d'enregistrement selon la nature du bien :

4 % si vous achetez un bien immobilier destiné à l'habitation, au commerce, à une profession ou à l'administration ;
5 % pour un terrain nu, ou comportant des constructions destinées à être démolies, immatriculé ou non ;
3 % pour un titre constitutif de propriété d'immeuble (moulkia).

Le taux de 4 % vaut aussi pour les mêmes locaux acquis par un établissement de crédit dans un contrat de financement islamique (« Mourabaha », « Ijara Mountahia Bitamlik » ou « Moucharaka Moutanakissa »), pour les attributions faites par une coopérative ou une association à ses membres, et pour le terrain sur lequel ces locaux sont édifiés, dans la limite de cinq fois la superficie couverte.

Source : Guide fiscal des Marocains résidant à l'étranger 2026 (publié sur le site mre.gov.ma), rubrique droits d'enregistrement, taux d'imposition, lu le 22 octobre 2026.

Logement social et logement à faible valeur immobilière

Le taux réduit de 3 % s'applique à la première vente d'un logement social, ou d'un logement à faible valeur immobilière, acheté à un promoteur immobilier lié à l'État par une convention. Il s'applique aussi à la première acquisition de ces logements par un établissement de crédit dans l'un des contrats de financement islamique cités plus haut.

Le guide donne les définitions suivantes :

un logement social : une unité d'habitation de 50 à 80 m² couverts, vendue 250 000 dirhams au plus, hors TVA ;
un logement à faible valeur immobilière : une unité d'habitation de 50 à 60 m² couverts, dont la première vente ne dépasse pas 140 000 dirhams.

Source : Guide fiscal des MRE 2026, rubrique droits d'enregistrement, taux réduit de 3 %, lu le 22 octobre 2026.

Cessions gratuites, partages et crédits

Le guide fixe le taux réduit de 1,5 % pour :

les cessions gratuites de biens immobiliers ou de terrains, et les déclarations faites par le donataire ou ses représentants, en ligne directe, entre époux, entre frères et sœurs, et entre la personne qui assure la kafala et l'enfant pris en charge ;
les partages de biens meubles ou immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés.

Les actes constatant les crédits accordés par les établissements de crédit sont exonérés de droits d'enregistrement.

Source : Guide fiscal des MRE 2026, rubrique droits d'enregistrement, partage et exonérations, lu le 22 octobre 2026.

Le délai de 30 jours et le droit supplémentaire de 2 %

Pour éviter toute pénalité et majoration, l'acte doit être enregistré dans les trente jours à compter de la date de son établissement.

Un droit supplémentaire de 2 % est prévu pour les actes qui transfèrent à titre onéreux un immeuble ou un droit réel immobilier dont le prix dépasse 300 000 dirhams, ou un fonds de commerce, dans l'un de ces deux cas :

l'acte ne mentionne pas les modalités et les références de règlement du prix ;
le prix n'est pas réglé par chèque barré non endossable, effet de commerce, moyen magnétique de paiement, virement bancaire, procédé électronique ou compensation.

Quand une partie du prix est payée en espèces et le reste par l'un de ces moyens, le droit supplémentaire ne s'applique qu'à la partie payée en espèces.

Source : Guide fiscal des MRE 2026, rubrique droits d'enregistrement, délai et droit supplémentaire, lu le 22 octobre 2026.

Ce que le guide ne chiffre pas

Les pages du guide sur les droits d'enregistrement ne donnent ni les honoraires du notaire ou de l'adoul, ni les frais de la conservation foncière, ni les conditions de la TVA sur un logement neuf : ce ne sont pas des droits d'enregistrement. Pour ces postes, demandez un devis écrit au professionnel qui rédige l'acte.

Questions fréquentes

Le taux de 4 % exige-t-il que ce soit ma résidence principale ? Dans les pages que nous avons lues, le guide fixe 4 % pour tout bien immobilier destiné à l'habitation, au commerce, à une profession ou à l'administration, sans distinguer résidence principale et secondaire.

Le droit de 2 % s'applique-t-il à un prix de 300 000 dirhams exactement ? Le guide vise un prix qui excède 300 000 dirhams. À 300 000 dirhams, il ne s'applique pas.

Que se passe-t-il si je paie une partie du prix en espèces ? Le droit supplémentaire de 2 % ne porte alors que sur la partie payée en espèces, si le reste passe par un des moyens de paiement listés.