Accueil › Marocains à l'étranger
Vendre un bien immobilier au Maroc depuis l'étranger : impôt sur le profit foncier, exonérations, délais
Le profit net réalisé en vendant un bien au Maroc est imposé à 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession même sans profit. La déclaration et le paiement se font en ligne dans les 30 jours qui suivent la vente. Une exonération existe pour la résidence principale occupée depuis cinq ans.
- 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession même sans profit.
- 30 jours après la vente pour déclarer et payer, en ligne.
- Pas d'impôt sur la résidence principale occupée depuis cinq ans.
Dernière vérification : 22 octobre 2026. Vérifiez sur la page officielle : mre.gov.ma.
Ce qui est imposé, et à quel taux
Si vous vendez une construction ou un terrain au Maroc, le profit est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers. Le taux est de 20 % du profit net. Même sans profit, vous payez un minimum : 3 % du prix de cession au moins. Les profits d'une expropriation, ou d'un transfert de propriété ordonné par une décision de justice définitive, comptent aussi comme des profits fonciers.
Source : Guide fiscal des Marocains résidant à l'étranger 2026 (publié sur le site mre.gov.ma), rubrique profits fonciers, lu le 22 octobre 2026.
Quand il n'y a pas d'impôt
Le guide liste plusieurs exonérations totales :
- les ventes d'immeubles dont la valeur totale ne dépasse pas 140 000 dirhams dans l'année civile ;
- la cession de l'habitation principale, occupée depuis au moins cinq ans à la date de la vente par son propriétaire ;
- la première vente d'un logement social de 50 à 80 m² vendu au plus 250 000 dirhams hors TVA, occupé comme habitation principale (le guide en français dit depuis au moins quatre ans, la version arabe dit cinq ans : confirmez auprès de la DGI) ;
- les cessions gratuites entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs, et entre la personne qui assure la kafala et l'enfant pris en charge par décision du juge des tutelles ;
- les droits indivis d'immeubles agricoles situés hors des périmètres urbains, cédés entre cohéritiers ;
- les cessions gratuites de biens revenant à des associations reconnues d'utilité publique.
Source : Guide fiscal des MRE 2026, rubrique profits fonciers, exonérations, lu le 22 octobre 2026.
La résidence principale d'un MRE
Pour un MRE, le guide considère comme habitation principale le logement qu'il garde comme sa maison au Maroc, tant qu'il n'est ni loué ni affecté à un usage professionnel. Un logement occupé gratuitement par son conjoint, ses parents ou ses enfants (premier degré, en ligne directe) compte aussi. On ne peut utiliser cette exonération qu'une seule fois pendant cinq ans. Si le logement devient vacant, vous avez au maximum un an à partir de la vacance pour réaliser la vente. L'exonération vaut aussi pour le terrain sur lequel la construction est bâtie, dans la limite de cinq fois la surface couverte.
Même quand le profit est exonéré, un minimum de 3 % s'applique à la partie du prix qui dépasse 4 000 000 de dirhams pour une habitation principale.
Source : Guide fiscal des MRE 2026, rubrique profits fonciers, lu le 22 octobre 2026.
Déclarer et payer : 30 jours, en ligne
La déclaration des profits fonciers et le paiement de l'impôt se font par voie électronique dans les 30 jours qui suivent la date de la cession. S'il y a un impôt à payer, il est télépayé en même temps que la déclaration. Pour faire ces démarches en ligne depuis l'étranger, il faut un identifiant fiscal : la direction générale des impôts (DGI) permet de l'obtenir en ligne par son service d'identification à distance, ou en se rendant à la direction régionale des impôts quand vous êtes au Maroc.
Source : Guide fiscal des MRE 2026, rubriques plateforme numérique et profits fonciers, lu le 22 octobre 2026.
L'avis préalable de l'administration
Avant la vente, vous pouvez demander à l'administration fiscale son avis sur le profit imposable et le montant de l'impôt, ou sur votre droit à l'exonération. La demande se fait par voie électronique, dans les 30 jours qui suivent la date du compromis de vente. Elle comprend notamment le compromis, l'acte d'acquisition (ou l'inventaire après décès, ou l'acte d'hérédité), la copie de la CNIE du vendeur, les justificatifs des frais d'acquisition s'ils dépassent l'évaluation forfaitaire de 15 % du prix d'achat, les frais de vente, les frais financiers et les dépenses d'investissement.
L'administration répond dans les 60 jours après réception. Sa réponse vaut attestation de liquidation de l'impôt ou d'exonération et reste valable six mois. Si vous déclarez ensuite sur la base de cette attestation, vous êtes dispensé du contrôle fiscal sur cet impôt. Sans demande d'avis, ou si vous déclarez autre chose que ce qui est dans l'attestation, l'administration peut engager une procédure de rectification, et vous devez verser à titre provisoire la différence entre l'impôt déclaré et 5 % du prix de cession. Les personnes dont l'opération est exonérée n'ont pas à verser cette différence.
Source : Guide fiscal des MRE 2026, rubrique demande d'avis préalable, lu le 22 octobre 2026.
Vendre à plusieurs : l'indivision
Les copropriétaires en indivision sont imposés chacun sur sa part. Chacun remplit sa propre déclaration et verse en même temps l'impôt correspondant. Chacun peut aussi demander son propre avis préalable sur sa part.
Source : Guide fiscal des MRE 2026, rubrique profits fonciers, copropriétaires, lu le 22 octobre 2026.
Questions fréquentes
Je vends l'appartement de mes parents que j'ai hérité. Y a-t-il un impôt ? Oui, sauf exonération. Une cession gratuite entre ascendants et descendants est exonérée, mais une vente à un tiers ne l'est pas, sauf si le bien est votre habitation principale depuis cinq ans ou si les autres cas du guide s'appliquent.
Le minimum de 3 % s'applique-t-il si je vends à perte ? Oui : le guide prévoit un minimum d'imposition, même en l'absence de profit, qui ne peut pas être inférieur à 3 % du prix de cession.
Puis-je tout faire depuis l'étranger ? La déclaration, le paiement et l'avis préalable se font en ligne, avec un identifiant fiscal que la DGI délivre à distance.