الرئيسية › المغاربة المقيمون بالخارج
بيع عقار في المغرب من الخارج: الضريبة على الأرباح العقارية والإعفاءات والآجال
الربح الصافي من بيع عقار في المغرب يخضع للضريبة بسعر 20 في المائة، مع حد أدنى قدره 3 في المائة من ثمن البيع ولو لم يكن هناك ربح. ويتم التصريح والأداء إلكترونيًا خلال 30 يومًا من تاريخ البيع. وهناك إعفاء للسكن الرئيسي المشغول منذ خمس سنوات.
- 20 في المائة من الربح الصافي، مع حد أدنى قدره 3 في المائة من ثمن البيع ولو لم يكن هناك ربح.
- 30 يومًا من تاريخ البيع للتصريح والأداء إلكترونيًا.
- لا ضريبة على السكن الرئيسي المشغول منذ خمس سنوات.
تم التحقق في 22 أكتوبر 2026. تحقّق من الصفحة الرسمية: mre.gov.ma.
ما يُفرض عليه وبأي سعر
إذا بعت بناءً أو أرضًا في المغرب، فالربح خاضع للضريبة على الدخل برسم الأرباح العقارية. السعر 20 في المائة من الربح الصافي. وحتى بدون ربح تؤدي حدًا أدنى: لا يقل عن 3 في المائة من ثمن التفويت. وتُعد أرباحًا عقارية كذلك الأرباح الناتجة عن نزع الملكية أو عن نقل ملكية تنفيذًا لحكم قضائي نهائي.
المصدر: الدليل الجبائي للمغاربة المقيمين بالخارج 2026 (منشور على موقع mre.gov.ma)، باب الأرباح العقارية، اطّلعنا عليه في 22 أكتوبر 2026.
متى لا توجد ضريبة
يعدّد الدليل عدة حالات إعفاء كلي:
- بيع عقارات لا يتجاوز مجموع قيمتها 140000 درهم في السنة المدنية؛
- تفويت السكن الرئيسي الذي شغله مالكه خمس سنوات على الأقل إلى تاريخ البيع؛
- أول عملية بيع لسكن اجتماعي مساحته المغطاة بين 50 و80 مترًا مربعًا وثمنه 250000 درهم على الأكثر دون احتساب الضريبة على القيمة المضافة، شغله مالكه سكنًا رئيسيًا (النسخة العربية من الدليل تقول خمس سنوات، والنسخة الفرنسية تقول أربع: تأكد من المديرية العامة للضرائب)؛
- البيع بدون عوض بين الأصول والفروع، وبين الأزواج، وبين الإخوة والأخوات، وبين الكافل والمكفول بأمر من القاضي المكلف بشؤون القاصرين؛
- الحقوق المشاعة في عقارات فلاحية خارج المدارات الحضرية، بين الورثة؛
- التفويت بدون عوض لعقارات تعود لجمعيات معترف لها بصفة المنفعة العامة.
المصدر: الدليل الجبائي للمغاربة المقيمين بالخارج 2026، باب الأرباح العقارية، الإعفاءات، اطّلعنا عليه في 22 أكتوبر 2026.
السكن الرئيسي للمغربي المقيم بالخارج
بالنسبة للمغربي المقيم بالخارج، يعتبر الدليل سكنًا رئيسيًا السكن الذي يحتفظ به كمنزل له بالمغرب، ما دام غير مكترى ولا مخصص لاستعمال مهني. ويدخل في ذلك السكن الذي يشغله مجانًا زوجه أو أصوله أو فروعه من الدرجة الأولى في عمود النسب المباشر. ولا يمكن الاستفادة من هذا الإعفاء إلا مرة واحدة خلال خمس سنوات. وإذا أصبح السكن شاغرًا، فلك مدة أقصاها سنة ابتداءً من الشغور لإنجاز البيع. ويسري الإعفاء أيضًا على الأرض التي شُيّد فوقها البناء، في حدود خمسة أضعاف المساحة المغطاة.
وحتى حين يكون الربح معفى، يُطبق حد أدنى قدره 3 في المائة على الجزء من الثمن الذي يتجاوز 4000000 درهم بالنسبة للسكن الرئيسي.
المصدر: الدليل الجبائي للمغاربة المقيمين بالخارج 2026، باب الأرباح العقارية، اطّلعنا عليه في 22 أكتوبر 2026.
التصريح والأداء: 30 يومًا وإلكترونيًا
يتم التصريح بالأرباح العقارية وأداء الضريبة بطريقة إلكترونية خلال الثلاثين يومًا التي تلي تاريخ التفويت. وإن كانت هناك ضريبة، تؤدى في الوقت نفسه الذي يقدم فيه التصريح. ولإنجاز هذه الإجراءات عن بعد من الخارج، يلزم تعريف ضريبي: تمنحه المديرية العامة للضرائب عبر الإنترنت من خلال خدمة التعريف عن بعد، أو بالتوجه إلى المديرية الجهوية للضرائب حين تكون بالمغرب.
المصدر: الدليل الجبائي للمغاربة المقيمين بالخارج 2026، بابا المنصة الرقمية والأرباح العقارية، اطّلعنا عليه في 22 أكتوبر 2026.
الرأي المسبق للإدارة
قبل البيع، يمكنك أن تطلب من إدارة الضرائب رأيها في الربح الخاضع للضريبة ومبلغ الضريبة، أو في حقك في الإعفاء. يقدَّم الطلب إلكترونيًا خلال الثلاثين يومًا التي تلي تاريخ الوعد بالبيع. ويضم على الخصوص الوعد بالبيع، وعقد التملك (أو الجرد بعد الوفاة أو عقد الإراثة)، ونسخة من البطاقة الوطنية للتعريف الإلكترونية للبائع، ووثائق مصاريف التملك إذا فاقت التقدير الجزافي المحدد في 15 في المائة من ثمن الشراء، ومصاريف التفويت والمصاريف المالية ومصاريف الاستثمار.
تجيب الإدارة خلال 60 يومًا من التوصل بالطلب. ويعد جوابها بمثابة شهادة تصفية الضريبة أو الإعفاء منها، وتبقى سارية ستة أشهر. وإذا صرحت بعد ذلك استنادًا إلى هذه الشهادة، فلا تخضع لمراقبة ضريبية بشأن هذه الضريبة. أما من لم يطلب الرأي، أو لم يصرح وفق الشهادة، فقد تباشر الإدارة في حقه مسطرة التصحيح، ويؤدي مؤقتًا الفرق بين الضريبة المصرح بها و5 في المائة من ثمن التفويت. ولا يلزم بهذا الفرق من كانت عمليته معفاة.
المصدر: الدليل الجبائي للمغاربة المقيمين بالخارج 2026، باب طلب الرأي المسبق، اطّلعنا عليه في 22 أكتوبر 2026.
البيع بين عدة ملاك: الشياع
الملاك على الشياع يخضعون للضريبة كل على حصته. كل واحد منهم يودع تصريحه ويؤدي الضريبة المطابقة في الوقت نفسه. ولكل منهم كذلك أن يطلب رأيه المسبق الخاص بحصته.
المصدر: الدليل الجبائي للمغاربة المقيمين بالخارج 2026، باب الأرباح العقارية، الملاك على الشياع، اطّلعنا عليه في 22 أكتوبر 2026.
أسئلة شائعة
أبيع شقة والديّ التي ورثتها. هل هناك ضريبة؟ نعم، ما لم يوجد إعفاء. البيع بدون عوض بين الأصول والفروع معفى، أما البيع لشخص آخر فلا، إلا إذا كان العقار سكنك الرئيسي منذ خمس سنوات أو انطبقت حالات أخرى في الدليل.
هل ينطبق حد 3 في المائة إذا بعت بخسارة؟ نعم: ينص الدليل على حد أدنى للضريبة حتى في غياب الربح، لا يقل عن 3 في المائة من ثمن التفويت.
هل يمكنني إنجاز كل شيء من الخارج؟ التصريح والأداء والرأي المسبق إلكترونية، بتعريف ضريبي تمنحه المديرية العامة للضرائب عن بعد.